Geschrieben von: Dieter Beckötter

Erfahrungsbericht:

House flipping Houston 2019/2020

Vorab zur Richtigstellung:

Eigentlich sind das nicht meine Erfahrungen, sondern die meiner Schwiegertochter KC und unseres Sohnes Christian. Ich durfte zweimal Vorort mitwirken und habe natürlich vieles von den Gesprächen und dem intensiven Austausch hier einfließen lassen. Der Bericht beschreibt das konkrete Projekt in Houston, geht aber auch auf generelle Aspekte des USA Immobilenmarktes ein und versucht, die doch sehr unterschiedlichen Strategien USA vs. Deutschland zu erklären.

House flipping was ist das eigentlich?

Eigentlich ganz einfach: Kaufen, renovieren, verkaufen. (Vorher / Nachher Bilder des konkreten Projektes)

House-flipping-vorher

House-flipping-nachher

 

 

 

 

 

 

 

House-flipping-Houston-Treppenhaus-Haus-alt House-flipping-Houston-Treppenhaus-Haus-neu

 

 

Das gibt es natürlich in Deutschland auch, aber in den USA ist das ein richtiger Wirtschaftsbereich. 250.000 (2017) Häuser wurden in den USA geflippt. Jeder in Deutschland kennt Fixer & Upper, die flippen Häuser im Auftrag professionell für Kunden (oder machen die das nur für die TV Show?)

Aber in den USA ist das viel verbreiteter, auf jeder Ebene. Ich habe schon Taxifahrer gesprochen die sich diesem Business verschworen hatten.

KC und Christian sind auch in dieses Geschäft eingestiegen. Sie waren nicht ausgelastet, wollten eine neue Herausforderung, lieben handwerkliche Tätigkeiten und machen gern Money.

Immobilienmarkt USA – Was ist anders als bei uns?

Es werden in den USA viel mehr Häuser gekauft und verkauft als bei uns – schlau gesprochen sagt man wohl, der Markt ist volatiler. Für den Amerikaner ist das Haus mehr Nutzobjekt (machmal auch Repräsentationsobjekt – schaut, was ich mir leisten kann), aber sein Herz hängt nicht dran. Die viel größere Mobilität und die Flexibilität beim Job führt automatisch zu vielen Umzügen. Ausserdem passt man das Haus an die Lebenslage an: Die Immobilie in der Innenstadt wird gegen ein Haus in einem besseren Schulbezirk aufgegeben wenn Kinder kommen. Rentner ziehen in Gegenden mit angenehmerem Klima und Golfplätzen um die Ecke ….

Amerikanische Häuser – Welche Merkmale?

Auffällig, besonders von oben beim Landeanflug, ist das alle Häuser gleich/ähnlich aussehen. Das ist auch bei der Innenausstattung so, viele Dinge sind standardisiert, man hat den Eindruck, es gibt nur 2 Typen von Innentüren.

Hintergrund ist, dass alle Amerikaner ihr eigenes Haus wollen und aus Preisgesichtspunkten auf Individualität verzichtet wird. Auch Qualität steht nicht im Vordergrund. Auf der anderen Seite erreicht die USA eine Wohneigentumsqoute von 63% gegenüber Deutschland 53% und das bei viel gravierenden Vermögensunterschieden der Bevölkerung.

Wichtigste Merkmale eines Hauses in den USA sind:

  • Es ist in der Regel eine Holzständerbauweise mit Fassadenverkleidung z.B. Klinker
  • Es muss groß sein, kleiner 200 qm geht garnicht !
  • Repräsentativer Eingang, große offene Räume
  • Fast der wichtigste Punkt ist die Küche, die sollte absolut top sein, auch wenn nicht sehr oft darin gekocht wird 😉
  • Doppelgarage gehört fast dazu, auch wenn selten Autos drin stehen, wie bei uns ;-).

Natürlich ist das eine totale Vereinfachung und es gibt zu allem Gegenbeispiele, aber der Trent dürfte stimmen.

Das konkrete Projekt / Haus in Houston !

House flipping Houston 2019/2020 Haus aussen ursprünglich

Genau wie bei uns ist Lage, Lage, Lage … absolut wichtig. Das Haus ist 80 Jahre alt, hat 270 qm und liegt im Museums- und Universitätsviertel, 3 Meilen von Houston Downtown entfernt. Die Autobahn 288 ist in 2 Min. zu erreichen. Ich sah das kritisch, in Amerika wird das eher als ein Vorteil gewertet.

Das Viertel ist zur Zeit ‚in transition‘, meint, die relativ alten Häuser werden wieder hergerichtet und die Struktur der Bewohner ändert sich. Die ursprünglich sehr repräsentativen Häuser sind im Laufe der Zeit verfallen und häuftig in mehrere Wohnung aufgeteilt worden – einfach eine Aussentreppe dran, Zusatztür rein und schon ist eine weitere Wohnung etabliert. So wohnen im Haus nebenan z.B. 4 Parteien, unter anderem eine Drogenabhängige mit ihrem Baby.

Es existieren hier direkt neben den verfallen Häusern top renovierte und die Erwartung ist, dass immer mehr Häuser in Stand gesetzt werden und dass dies die Gegend und die Häuser aufwertet werden.

Zwei Häuser direkt nebeneinander !!!

 

Vertragsablauf: Wie kauft man ein Haus in den USA?

Alles wird über das Internet abgewickelt, beide Seiten, Käufer und Verkäufer, müssen einen Markler haben. KC hat vor dem Projekt einen solchen Marklerstatus erworben. Sie musste dafür verschiedene Prüfungen ablegen und vertritt nun die eigene Immoilienfirma, das spart Provisionen. Alle Kontakte laufen über den Makler, es gibt nie direkte Kontakte zwischen dem Käufer und Verkäufer. Verhindern will man damit, dass emotionale Konflikte oder Vorurteile den Deal gefährden. Vielleicht ist das auch von der Markler-Lobby gepushed, um Geld zu verdienen. 😉

Nach einer Besichtigung, dauert so ca. 20 Min., entscheidet man sich und gibt ein Angebot ab. Wird der Vertrag von beiden Seiten unterzeichnet, läuft eine 10 tägige Rücktrittsfrist, indem man eine Inspektion auf evt. Mängel veranlassen kann. In diesem Zeitraum fallen nur minimale Kosten für den Käufer an (ca. 300 $) wenn er zurücktritt. Nach Ablauf der 10 Tage ist der Deal fix.

Mit Nachverhandlungen, wegen erkannter, weiterer Mängel, wurde das Haus im Juni 2019 zu einem Preis von 240.000$ gekauft.

Von aussen sieht das Haus ja noch einigermaßen aus, aber innen ???

House-flipping-Houston-Obergeschoss-Haus-altAls ich im Aug. 2019 zum ersten mal rübergefolgen bin zum Unterstützen, hat mich Christian vom Flughafen abgeholt und wir sind noch am Haus vorbeigefahren, da ich es unbedingt sehen wollte. Es war schon dunkel und das war gut so, da mein Sohn nicht sehen konnte wie geschockt ich über den Zustand war 😉 – Wahnsinn!!!

 

 

Strategie zu Renovierung und Umbau:

Klug gewählt haben die Beiden das Prinzip: ‚You have to build what people want, not what you like‘ und was wollen Amis: Repräsentativer Eingang, große Räume, exklusive Küche, …

Dazu musste das Haus entkernt und umgebaut werden, um großzügige Räume entstehen zu lassen. Das war von Anfang an als Zielsetzung klar.

Da die vielen Transportaufgaben nicht mit PKW’s zu erledigen sind, wurde ein Pickup-Truck angeschafft, den ich ebenso gern genutzt und lieben gelernt habe.

 

 

Durchführung Renovierung, die eigentliche Arbeit !!

Ein Freund von Christian, der die Ausgangslage kannte, hat das mal beschrieben mit : ‚Na, da habt ihr euch ja gleich die Bergetappen der Tour de France vorgenommen‘ und ich konnte ihm nur Recht geben.

Zunächst ging es mal darum die Rigips-Trockenverkleidungen von den Wänden zu entfernen. Häuser dieses Alters sind relativ stabil gebaut und haben zusätzlich sogenannte ’shiplap walls‘ (alte Schiffsplankenhölzer), die mussten freigelegt werden.

House flipping Houston framingHouse flipping TermitenschädenHier gab es dann die erste Überraschung: An einigen Stellen gab es ‚termite damage‘. Man kann sich fast nicht vorstellen, dass Termiten so ein Holzhaus komplett auffressen können.

 

 

 

 

 

Für die Umgestaltung des Grundrisses mussten Treppen entfernt werden, Wände abgerissen und neue Wände gebaut werden. In Summe ist das mit dieser Holzbauweise natürlich viel einfacher, als wenn man Wände aus Stein und Beton als Grundlage hat.

House flipping Neue Träger 2

House flipping Neue Träger 1Besondere Herausforderung waren allerdings die Träger, die als Ersatz für die tragenden Wände eingebaut werden mussten. Zwei der Träger wurden als ‚Hybrit‘ eigenangefertigt und bestanden aus einer Stahlplatte, verschraubt mit zwei Holzträgern. So um die 120 kg, nicht wirklich leicht zu handhaben.

 

House flipping Fundsachen 2 House flipping FundsacheDer Charm der 1940’er Jahre sollte erhalten bleiben und mit modernen Elementen kombiniert werden, deshalb sollte die uralte Fußboden erhalten bleiben und ’nur‘ aufgearbeitet werden. Dazu musste der Boden zunächst komplett rausgenommen werden, nicht wirklich schwierig, da macht es die Menge ca. 200 qm!

Und manchmal war man erstaunt, was man so alles unter Verkleidungen finden kann.

 

 

Nach Fundament und Dachreparatur konnte nun auch innen wieder aufgebaut werden: Rohrleitungen und Elektrik wurden komplett ersetzt. Trockenbauplatten angebracht und eine spezielle Textur aufspritzen (als Ersatz für Tapeten, die gibt es in den USA nicht).

House flipping Neue Rohrleitungen

House flipping Master bathBäder gefliest und neu ausgestattet, neue Fenster eingebaut ….

Fußboden wieder eingebaut und an vielen Stellen repariert, die Leute (Migranten- Familienunternehmen Vater, Sohn, Neffe ..) haben wirklich einen guten Job gemacht und eine tolle Arbeit abgeliefert.

House flipping Trockenbau House flipping Fussboden

 

 

 

 

 

 

 

 

So ging es über viele Stationen / Monate weiter bis final das Haus gestrichen wurde und die Aussenanlage hergerichtet wurde.

Es war schon ein gewaltiger Kraftakt und das parallel zum normalen Job.

Da kann man wirklich nur den Hut ziehen oder wie der Amerikaner sagen würde: ‚I’m deeply impressed‘.

Hochachtung vor den Bauherren.

 

Neben sehr viel Eigenleistung (Ich dachte immer ich wäre der beste Handwerker in der Familie – stimmt nicht) wurden natürlich auch Firmen – Einzelunternehmer beauftragt. Eine schwierige Aufgabe, wenn man noch kein Netzwerk hat. Die Auftragsvergabe und Abwicklung hat mich immer wieder erstaunt. Da kommt z.B. der Heizungsbauer auf die Baustelle, er hat sein berühmtes Klemmbrett dabei, macht sich ein paar Notizen: 3 WCs, alte Leitungen ersetzen 2 Bäder, 3 Aussenwasserhähne, … und

entweder nennt er dann den Fixpreis sofort oder schickt am Abend eine e-Mail mit dem Preis und den Zahlungsbedingungen.

Wenn KC und Christian nicht wenigstens mal ein paar Randbedingungen aufgeschrieben hätten, gäbe es wahrscheinlich gar keine Auftragsdokumentation. Das ist für die Angebotserstellung natürlich sehr effizient, führt aber natürlich im Nachgang häufig zu Differenzen, Nachverhandlungen und Ärger.

Für einfache Arbeiten werden typischerweise mexikanische Leiharbeiter eingesetzt. Dieses Teil des Blogs (auch eine sehr interessante Erfahrung) muss ich hier aussparen. Dafür habe ich keine ‚Freigabe‘ bekommen und es sicher auch sinnvoll den Teil hier wegzulassen ;-).

Nach Abschluß aller Arbeiten sah es dann final so aus.

Hier ein paar Bilder des Profi-Fotografen, die lieben es immer sehr kontrastreich und mit kräftigen Farben.

House flipping final 1 House flipping final 2

House flipping final 5 House flipping final 6House flipping final 4 House flipping final 3House flipping final 8 House flipping final 7

 

Hausverkauf – Projektabschluß – Lessons learned

Nach Fertigstellung und Teilmöblierung wurde das Haus auf dem Immobilienmarkt (verschiedene Internetplattfomen) angeboten. Nach 3 Monaten und 2 Open House Veranstaltungen konnte das Haus im Nov. 2020 verkauft werden, trotz Corona-Krise.

Unterm Strich war das Projekt sicher eine riesige Erfahrung, große Herausforderung und eine bleibende Erinnerung für KC und Christian. Belohnt wurde die ganze Arbeit mit einem guten Verkaufspreis von 500.000$, sodass gut 100.000$ Überschuß erzielt wurde.

Lessons learned
  • Der Aufwand war viel höher als angenommen, und das Team war zeitweise am Limit. Dadurch war auch die Projektlaufzeit länger als geplant.
  • Nicht alles selber machen, speziell bei den einfachen Arbeiten.
  • Gute Handwerker sind wichtig, aber schwer zu finden.
  • Das Selbermachen / Gestalten und etwas Schaffen ist sicher die große Befriedigung. Nervig sind die ewigen Verhandlungen, Differenzen, Verzögerungen … mit den Handwerkern und letzlich mit dem Verkauf.

Für mich gilt: Falls es ein neues Projekt gibt – Ich wäre wieder gern dabei 😉

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